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带你看中国｜2021年第二季度物流地产市场概览

2021年第二季度中国物流地产总体需求持续增长。

2021年 07月 27日

租赁市场稳步提升，第三方物流与电商领跑需求市场

随着整体消费需求的持续提升，二季度中国物流地产市场租赁活动保持强劲。在仲量联行追踪的25个主要市场中，第二季度总计共录得净吸纳量180万平方米，环比增长80%。

从区域来看，长三角地区贡献了二季度全国最高的净吸纳量，超过70万平方米，主要受益于上海、南京、嘉兴和苏州强劲的租赁需求和新增供应入市的共同作用。成渝地区也因为持续的新增供应和相对较多的可供租赁面积，本季度净吸纳量超过45万平方米。广州、佛山和东莞活跃的租赁活动使大湾区的净吸纳量接近34万平方米。

从行业来看，第三方物流与电商继续领跑本季度租赁市场，生鲜电商和社区团购的仓储需求保持活跃。

受线上消费需求增长的推动，与其关系密切的第三方物流保持了稳步增长的势头，领跑了本季度的租赁市场，各地小型物流公司和多点布局的全国性物流公司贡献了大部分租赁活动。

随着消费者信心的恢复以及6.18网购节的增量需求，传统实体零售、综合性电商和生鲜生活类电商业务拓展迅猛，带动租赁需求的增加。二季度，我们在佛山、广州及周边市场录得一主要面向海外市场的服装类即时零售平台的租赁成交；同时，多家生鲜生活类电商企业持续在全国范围内扩张租赁面积。

二季度制造业需求总体强劲，尤为值得关注的是，该行业的主要租赁成交来自于新能源汽车制造商和汽车零配件企业。

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空置率未受大量新增供应影响，租金增长趋于稳定

2021年第二季度，仲量联行追踪的全国主要物流市场的新增供应大幅增长至200万平方米，远高于一季度的80万平方米。从主要城市群来看，本季度长三角和成渝地区提供了超过65%的新增供应，上海、武汉、成都、重庆几个大型项目的完工为这些城市各贡献了超过20万平方米的新增供应；京津冀与大湾区的新竣工项目相对较少。

得益于本季度活跃的市场氛围和强劲的租赁需求，在供应量大幅增长的情况下，整体的空置率依旧保持平稳，维持在15.2%。同时，租户更青睐一线核心城市的物业，其空置率下降至4.6%，为近年来的低位水平。

从具体区域角度来看，京津冀地区受北京和天津新增需求相对小于新增供应的影响，空置率小幅上升，而大湾区的空置率则受广州二季度新签的租赁成交而进一步下降。与上季度相比，长三角和成渝地区虽出现大量新增供应，但强劲的租赁需求使空置率出现小幅降低。在中西部地区，西安市场因租赁需求旺盛，空置率进一步下降；而武汉市场的空置率则由于大量新增供应和有限的需求而持续走高。

投资机会

二季度整体物流市场租金保持平稳增长的趋势，但涨幅仍远低于疫情前水平且主要城市租金情况持续分化。其中一线物流枢纽的租金受益于强劲的租赁需求，租金增速呈现上涨态势，北京、广州、深圳和上海租金季度环比分别上涨1.3%，1.3%，1.0%和0.8%。而在新增供应较大的城市，租金虽有下降，但降幅已逐渐放缓。

投资市场热度持续上升

受益于良好的租赁需求基本面及长期增长前景预期，二季度资本市场热度持续上升。境内外机构投资者和开发商积极寻找机会进入核心物流市场，包括购买主要物流地产开发商的资产组合和与物流地产开发商达成合作关系。二季度记录到几宗物流资产交易，其中包括保德信与新宜中国共同完成两笔中国物流地产项目的收购交易，分别是收购位于南京的物流园以及上海和廊坊用于开发高品质成熟物流仓储的土地。此外，新宜中国与高盛共同宣布，双方将联合收购两批中国物流地产项目，合作项目地点均位于重要枢纽城市，包括郑州、昆山等。

*注：本文物流地产市场是指非保税高标准仓储设施市场