仲量联行：基于疫情对北京商业地产影响的初判
2020年2月12日，北京—2020年的春节注定让中国铭记，我们刚刚经历了2019年“经济不确定性”所带来的种种变化，又迅速面临开年第一只“黑天鹅”——新型冠状病毒感染疫情。全国交通运输、消费市场、经济活动均受疫情冲击。在此时期，探索疫情对经济、社会，特别是对我们所处的商业地产市场的潜在影响将格外关键。为此，仲量联行将结合北京非典时期的经济市场情况，与当前环境进行对比，并对疫情为北京办公楼市场带来的影响进行分析和预测初判。
一、“非典”年北京显著受挫，本次疫情风险程度或更高
第一，北京市经济体量已翻十倍，但增长动能放缓，本次疫情风险程度或更高，市级针对性政策扶持尤为重要。通过十余年的发展，北京当前经济实力远远高于2003年水平，应对内外部变化和危机挑战的能力不可同日而语。在经济环境原已面临内外部双重压力与挑战的基础上，本次疫情进一步加深了制造、投资、消费等行业所面临的压力，风险程度与2003年的非典疫情相比或将更高。
第二，非典期间北京短期受挫更为迅猛，疫情过后回升速度较缓。北京为“非典”疫情集中的主要区域，因此全市受疫情影响明显大于全国整体情况，不仅短期所受冲击更为显著，而且全年整体增势受挫放缓。2003年全年，北京经济运行呈现出“高开—下行—微幅回升—基本持平”的趋势。由于北京人口迁移相对活跃、人流相对密集，因此本市疫情防控形势较为严峻，预计疫情所带来的经济、社会和市场压力较高。因此，今年北京经济运行趋势是否能在短期受挫后快速回弹，亦或将承压进一步下行，仍有待观察。
第三，本次新冠疫情期间，北京市需制定较2003年更有力的支持性政策，并重点扶持中小型企业。预计政府将在非典时期政策经验的基础上，不断出台更为广泛的支持性政策，尤其是重点扶持因短期停工而现金流压力增长、但融资渠道受限的中小型企业。北京2月3日也已发布数条缓解企业生产经营困难的措施，包括实施灵活用工政策、适当下调贷款利率、解决融资加快续贷、及分行业延长社保征收期，并鼓励办公楼、商城等运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，要求各区为此类企业提供适度财政补贴。
第四，相较于非典年，此次疫情时期北京办公楼市场容错空间预计更小。当前北京甲级办公楼所面临的整体环境和市场规模与2003年大相径庭，疫情所带来的影响不能简单类比2003年的情况。2003年，北京全市甲级办公楼租户缴纳月租金总额为1.1亿元，而此刻北京全市需承担超过21.6亿元的甲级办公楼月租金成本，租金成本翻了21倍，而同期GDP总值仅增长约10倍。现在的市场面临疫情等突发意外事件时，也相对更加脆弱，容错空间更小。
二、新冠疫情影响下，办公楼市场需求进一步承压
第一，整体而言，本已持续承压的办公楼市场需求端将面临更加严峻的考验，本次疫情对需求的影响将进一步改变租赁市场格局。各类租赁活动均会因全市疫情防控举措的严格实施而明显大幅度减少，续租或成为主要甚至唯一选择。原本已受经济下行压力影响的需求增长动力将面临更深刻的考验，加剧市场预期的下调。中长期而言，根据疫情持续时间的不同，市场需求的健康程度可能会受到不同影响，来自中小型企业的租赁需求尤甚。在北京，承租面积小于1,000平方米的中型、小型企业占比超过50%，是办公楼需求的主要来源。
第二，疫情对不同的行业的影响截然不同。北京有近半数（48%）的甲级面积由韧性产业承租。仅就行业而言，这预示着北京办公楼市场对此次疫情有一定的风险抵御能力，是这一次“黑天鹅”事件中北京办公楼市场的压舱石。同时，市场中有1/3的面积是由面临较大压力的下滑行业承租。如若发生极端情况，这部分租户的经营状态变化可能会引发市场动荡，行业从业者需提前关注此类风险。最后，全市近1/5的甲级办公面积由获益产业租赁使用，这部分将是帮助市场度过疫情难关，保留潜在增长活力的关键。
第三，世界卫生组织对中国本次疫情的定性将影响中国进出口贸易，进而对相关行业及办公楼市场产生负面影响。目前，美国、澳大利亚等国家已禁止从中国出发的人员入境，而数十家航空公司暂停往返中国的航线。短期内，中国进出口贸易以及国内外交流将面临不同程度的挑战。2020年初，中国与美国的贸易摩擦刚刚告一段落，但近期出台的一系列开放政策所带来的利好，将不得不因突发疫情延迟作用于市场。短期内外贸类企业或涉外企业的办公需求预计将明显回落。
第四，政府已出台专项政策扶持，预计会逐步作用于市场。北京市已成为首批出台相关举措的城市，提出适当下调贷款利率、解决融资加快续贷、分行业延长社保征收期等措施；并针对中小微企业，鼓励办公楼、商城等运营方适度减免疫情期间中小微企业租户的租金，区级政府将提供适度财政补贴。预计随后北京将发布更为细化的定向支持性政策，稳定行业运行和市场预期。
三、业主预期下调，积极关注续租并准备应对措施
第一，业主普遍预期本次疫情对市场影响程度较深、影响周期较短。近四成受访业主认为疫情对市场有中度影响，超过三成业主认为会有较强影响，而超过15%的业主认为疫情将对市场产生高烈度的重大影响。他们普遍相信，市场预计在一个季度后将逐步摆脱疫情拖累，出现回暖的迹象。2月10日大部分企业的正式复工的时间被视为重要的节点，若此时疫情仍未得到有效控制，部分业主认为疫情为市场带来的额外压力将需要6-9个月之后才能得到缓解。
第二，多数业主已制定或计划做出租赁策略调整，但租金优惠相关的让步并非唯一选择。大多数业主目前仍保持观望态度。仅有23%的业主表示，其项目已做出调整或计划制定更为灵活的租赁策略；许多业主已经进一步下调对自身项目2020年租金和项目表现的预期。61%的受访业主表示目前不考虑效仿商业项目，对现有租户给予租金的补贴或减免。
第三，新租需求预计受到显著抑制，保证续租将为业主方工作重点。业主方认为疫情对其储备租户和在谈的新租客户影响将最为显著，租赁市场决策周期预计将延长。部分业主表示，对于疫情发生前有租赁意向的潜在客户，和楼内的扩租类需求来说，本次疫情的负面影响最为直接。由于市场担忧情绪加剧，此类租赁需求的决策周期将会延长，甚至会出现需求暂时搁置的情况。
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