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疫情后,估值管理应成为上市公司工作重点

估值管理关注的不仅仅是短期内的收入最大化,而是长期的资产价值最大化

2020年 04月 10日

突如其来的新冠疫情对社会生活的方方面面都造成了冲击。目前来看,中国内地疫情已得到有效控制,但全面恢复生产生活需时;于此同时,资本市场持续波动,疫情对于各类资产估值的影响仍不明朗,为上市公司的财报披露及后续工作安排带来了很大的不确定性。

为回应市场关切的估值问题,3月22日,仲量联行评估咨询服务部以“疫情下,上市公司如何进行资产估值管理”为主题进行了线上直播分享,由团队各领域专家对疫情对估值的潜在影响、评估处理技术要点、市场展望及后续评估工作安排进行了详尽介绍。

短期:疫情对资产现金流冲击明显

短期来看,疫情影响的主要是资产的现金流。按照资产类型划分,影响程度由高到低总体呈现为酒店>商业>办公>住宅>物流仓储

同时,由于大部分物业都需调配人力、增加清洁次数、进行卫生用品采购等,运营以及管理费用在短期内上升,也会使得现金流进一步吃紧,进而使得资产估值出现短期波动。

在短期内,我们建议上市公司关注以下事项,以更好地管理估值工作:

1.    评估基准日识别

评估基准日在2020年1月之前,新冠疫情影响不作考虑,但可进行披露和测试;评估基准日在2020年1月后,则评估时需审慎考虑疫情影响;如上市公司在疫情周期内有收购行为,则基准日的厘定将对评估工作产生直接影响。

尽管目前判断疫情走势过早,但不明朗情况若持续一段时间,租户承租力下滑,则很可能出现退租潮,使得商场空置率上涨。这不仅会影响运营商的全年净收入及租金增长率,亦可能因出租率不达标等情况而引发贷款违约,或影响投融资规模的贷款价值比(LTV)。

2.    配合远程勘察工作

由于疫情期间交通存在限制,评估师往往会通过视频连线的方式,与客户项目人员配合进行远程勘察。在勘察前,领勘人应做好充分准备,确保勘查现场的真实、全面、客观,所提供的资料真实、完整、合法、有效。对于在建工程类物业,应及时沟通项目的进展及复工情况。

3.    合理进行报告披露及敏感性分析

目前来看,疫情仍存在很多不确定性,上市公司应适当关注评估报告中披露的事件情况、风险提示、重大假设及可能影响;同时,上市公司亦可进行敏感性分析,定量衡量项目风险,以及早进行筹备。

中长期:关注疫情的催化作用

尽管短期内疫情会对现金流带来压力,但从中长期市场来说,中国商业地产仍具韧性,并将继续受益于中国经济由高速增长向高质量发展转型过程中提供的可持续的市场机遇。

具体到收益型房地产的估值,评估师关注更多的是物业中长期现金流及折现率。一般而言,商业地产的收益期在15-25年之间。因此,即便疫情在短期内对现金流产生影响,如基本面保持稳定,在疫情后现金流情况也会逐步趋稳。另一方面,影响折现率的主要是包括经济形势、财政政策、货币政策、产业政策在内的各类宏观因素,短期的波动对折现率影响极小。

企业的金融资产、无形资产、商誉、租赁使用权等资产,估值受未来现金流、行业风险影响,情况仍需观察。而企业的特殊资产,如自然资源、生物资产等,尽管短期内存在波动,但长期来看与供需关系更为相关。

但这并不意味着疫情对于资产估值毫无影响。恰恰相反,本次疫情中长期更为深刻的影响,在于其对于业务转型、创新运营模式及资产管理方式的催化。而这些变化将在更长一段时间内影响资产的估值,例如:

  • 疫情提升租户对于楼宇硬件、物业管理的关注,提升与员工健康相关交付标准的楼宇在估值上更有优势;
  • 线上服务进一步普及,或将促进零售物业向全渠道(omni-channel)经营模式转型,可以使得物业抗风险能力的增强,从而抬升相关物业的估值;
  • 物流仓储行业或将加快引入自动化及机器人设备,提升供应链管理,从而减轻风险,降低折现率。

伴随着管理模式、运营模式的升级,影响估值的因素也将更加多元。房地产评估经历了早期将“位置、位置、位置”视为核心,发展到关注商业物业的运营情况,到纳入投资者的风险偏好,再到如今开始考量房地产科技的影响,这些变化折射出的是中国商业地产逐步迭代与升级。尽管疫情短期将对多类资产带来冲击,但如企业能够适时把握机会进行调整,未尝不能危中觅机,实现新一轮价值提升。

启示:估值管理应纳入企业战略管理体系

纵观近一二十年,黑天鹅事件频频发生,每一次冲击都会在资本市场产生反馈,引发短时间内的价格波动。这些波动会不同程度影响公司资产估值、现金流、财务报表,乃至公司运作及投资人信心。

尽管无法控制外部事件,但企业可以通过有效的内部管理,降低风险,减轻黑天鹅事件对于公司管理及运作的冲击。而估值管理正是其中一项重要的策略。

估值管理,顾名思义,就是通过分析估值、管理估值,来为策略及战略调整服务的管理方法。估值管理关注的不仅仅是短期内的收入最大化,而是长期的资产价值最大化。引入这一“价值”视角,能够帮助企业丰富资产运营内容、资产运营理念,甚至带来业绩考核、管理层激励、公司治理等方面的变化。

具体到当下,我们建议上市公司从以下工作入手:

1.    合理厘定资产价值,委托独立、客观、专业的第三方机构进行公允价值评估;

2.    对影响估值的因素进行周期性的对比分析,对风险进行定性及定量评价,必要时进行敏感性分析及场景分析(scenario analysis);

3.    建立评估咨询反馈机制,定期将评估咨询工作中关注到的市场大letou、行业动向、技术成果大letou反馈至公司管理层,以支持公司中长期战略发展决策。



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