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公募REITs 启幕后的房地产大宗交易市场

本文主要介绍了在公募REITs产品正式上市交易后,传统不动产大宗交易市场未来的行情发展走向。

2021年 06月 25日

6月21日,中国首批9只基础设施公募REITs产品正式上市交易,意味着经过漫长的等待与筹备,公募REITs在中国终于“瓜熟蒂落”。自5月底启动认购以来,在短短几日的募集期内,这些产品让投资者热情高涨,仅5月31日一天,公众投资者的认购资金规模就接近500亿元,根据沪深两市交易所6月2日公布的公众投资者认购结果,多只产品获配比例低于5%,号称“比上海车牌都难抢!”

虽然就目前而言,中国公募REITs的底层资产仅涵盖产业园、收费公路、污染治理和仓储物流等,但业界普遍认为公募REITs推广至房地产行业中体量更大的办公、零售地产将只是“试水期”之后的时间问题。因此,有业内人士担心,投资者对REITs的“追捧”可能会导致传统的不动产大宗交易市场受到影响。

仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东表示:“这种担忧实际上并没有必要,因为从欧美、日本、新加坡、中国香港等REITs发展较为成熟的市场来看,REITs非但没有让大宗交易成交数量出现萎缩,反而使得大宗交易市场更为活跃。”

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为市场提供收益率参照,促进交易达成

在商业地产投资者寻找收购目标的过程中,Cap Rate(资本回报率)是一个国际通用的衡量标准,来检视拥有稳定现金流的商业地产项目的投资价值。根据仲量联行统计数据,在上海,位于中央商务区(CBD)区域的办公楼的Cap Rate在4.2%左右,而北京办公楼的Cap Rate则为4.0-4.2%,其他新一线城市和二线城市因为资产价格较低,Cap Rate还会略高一些。在REITs出现之前,这些大letou通常需要专业的市场研究机构来提供,但公募REITs上市交易后,相关收益率数据将会“唾手可及”。从首批9只底层资产为基础设施项目产品的公开资料来看,预计现金流分派率为4%-12%,随着未来中国公募REITs逐步纳入更多商业地产业态,更丰富的收益率大letou就能够为投资者提供更有针对性的投资决策参考。

当投资者瞄准收购对象,在历经长期的调研、分析和谈判之后,一宗交易若能顺利达成,最根本的原因就在于买卖双方对交易项目的价格达成一致。然而,受宏观大环境、大letou不对称、市场状况以及预期等多种因素影响,买家和卖家对项目的价格总会有不同的认知,减缓了交易达成的效率,甚至有可能导致“破局”。REITs上市后的交易价格,就好比是一只定价“锚”,为交易双方提供基于经营质量和经营效率的价格指引。事实上,在全球商业地产市场上,REITs的价值发现功能都发挥着举足轻重的作用。随着中国REITs市场的不断发展完善,公开、合理的定价机制能够增加大宗交易市场的透明度,帮助买卖双方尽快达到各自心里价位的平衡点,使得交易更容易达成,从而提升整个投资市场的活跃度。

实现投融管退闭环,提升市场物业资管水平

经过十余年的高速发展之后,中国商业地产的持有资本成分已然呈多元、分散的势态。但长期以来,广泛困扰各类投资者的一个普遍问题在于缺乏有效的退出渠道。房地产项目所需要的长期投入很可能会让投资方和业主不得不提高借债规模,加大经营压力,且“三道红线”的实施也给开发商融资带来更多限制。如果未来公募REITs能够推广至办公楼、购物中心、酒店、公寓等更多商业地产业态,将有助于房地产开发商和投资者盘活资金、防控风险,推动商业地产实现长期、稳健的良性发展。

目前,在房地产行业从以“增量开发”为主转为以“存量管理”为主的下半场,公募REITs可以助力中国房地产投资者实现“投融管退”的闭环。公募REITs在上市后,为了使物业项目能够产生更多的净现金流给REITs投资者分红付息,物业持有人会寻求物业与资产管理顾问、租赁代理、资产评估等专业机构的支持,更加注重包括租户管理、优化租户结构、租金收缴、设施设备维护等在内的一系列工作,因为只有出色的资产改造和运营能力才能有效提升项目的现金流和资产价值,从而在资本市场上长期保持竞争优势,最大化投资收益。

REITs虽具潜力但规模有限,大宗交易仍有可为

截至去年底,美国REITs总规模达3.5万亿美元,其中公募REITs规模达2.5万亿美元,而在中国公募REITs出现前,自2016年CMBS/CMBN产品首单问世以来,私募型的类REITs在中国也已经累积了1400余亿元发行规模。随着首批公募产品的落地,REITs的市场潜力将会在未来几年进一步得到激发,尽管目前REITs产品仅在基础设施领域试点,扩展到商业办公物业还没有明确的时间表,但仍然有部分业内人士担心REITs会对房地产大宗交易市场形成挤压。

仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东表示:“现行的公募REITs发行标准对于底层资产的现金流和收益率有明确要求。未来即便公募REITs纳入商办资产,‘准入门槛’的存在也就意味着仍然会有大量物业资产依靠大宗交易实现‘转手’。同时,即使是在欧美等房地产资产证券化发展较为成熟的市场,由于REITs带来的大宗交易占整个大宗交易市场的比重仍然不高。因此两者之间并不存在直接竞争,更谈不上互相取代。而且,正是由于REITs作为资产价格‘锚’所具备的价值发现功能推动大宗交易市场的透明度提升,及其能够促进成交并促使业主方注重提升物业和资产管理水平等种种优势,公募REITs的出现对于中国房地产大宗交易市场有着正面的推动意义。”

联系 庞树东

中国区投资及资本市场部负责人

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