2022年第一季度零售物业市场报告

疫情反复，导致原定于一季度开业的部分项目延期，同时年初为零售商业项目入市的传统淡季，加上年末大量供应后，本季新增供应放缓。

一季度新增供应共计64.9万平方米，截至季度末，21个主要城市的优质零售物业总存量升至1.29亿平方米。一线城市除去北京外，其余三城均未录得新增供应，其中上海由于疫情影响，新项目延期开业。二线城市中，苏州录得28.3万平方米新增供应，位列各城市首位，长江中游重点城市武汉季内录得13.6万平方米，位列第二。从单个项目来看，一季度代表性项目包括苏州东方之门、苏州大悦春风里等大体量地标性项目，以及北京东安市场、重庆泽科空港星泽汇等老旧焕新或中小体量社区商业项目。

疫情加剧行业演化迭代

三年疫情，几乎已改变中国商业的基本格局，商业发展更加多元。购物中心与品牌商户即使经历前两年的疫情磨练后，面对今年突如其来的疫情反弹，仍承受不小的经营压力。部分企业转向精细化运营，有的企业以稳健策略为本，也有企业逆势扩张，行业优胜劣汰的进程开始加快，马太效应显现。

消费主力军 新能源汽车逆势扩张

一季度服务消费受创严重，然而新能源消费却逆势上扬，成为拉动消费的中坚力量。据中汽协统计，新能源汽车一季度累计产销同比均增长1.4倍，超过了2019年的全年水平，市场渗透率已经达到了19.3%，其中国内品牌销量居多。政府也通过取消新增汽车限购措施、支持充电桩建设等举措来鼓励新能源汽车消费。基于此，更多品牌布局购物中心线下门店。1.5线城市，如成都、武汉等凭借私家车保有率高且商业地产市场发达，成为新能源汽车品牌线下扩张的重要市场。品牌方面，更多二线新势力和国资品牌加速扩张，其中比亚迪宣布停止燃油汽车生产，成为全球第一家正式宣布停产燃油车的车企，其新能源展厅也在一季度中扩张明显。

咖啡市场持续扩张 呈现多元化趋势

咖啡市场在中国不断壮大，近两年来本土咖啡品牌迅速崛起，涌现出Manner、Seesaw、三顿半等一系列国产品牌，如今咖啡赛道中新品牌纷纷涌现，创新层出不穷。疫情下，年初喜茶等茶饮开启降价潮，性价比成为消费的关键因素，瑞幸、Manner等平价咖啡品牌受欢迎。同时随着消费者基数的增加和对品质追求的提升，咖啡市场涌现品质化消费阶层——精品咖啡品牌，包括Blue bottle、%Arabica、M Stand等布局重点城市，整个行业竞争呈现多元化态势。

潮流破圈 竞争格局百花齐放

随着泡泡玛特推动潮流玩具在消费者市场及资本市场引发破圈讨论，资本开始推动游戏、手办、潮玩IP盲盒等业态积极扩张，泡泡玛特、Top Toy、X11等头部潮玩品牌在全国布局加速。随着潮流玩具行业从小众走向大众，我们观察到头部的潮玩品牌积极推动旗下潮玩IP出圈，从潮玩走向更广泛的消费品牌，资本市场的关注重心从盲盒模式转向更广泛的潮玩行业全产业链，产品形态和商业模式更加多元，IP的重要性进一步凸显。包括腾讯这样的互联网品牌也入驻潮玩市场，其品牌QQfamily在重庆、深圳等地均有扩店。

疫情影响租赁放缓, 租金进入下行区间

一季度商业地产需求放缓，疫情叠加影响，整体市场空置率小幅上升。

一线城市中深圳和北京空置率小幅上升，上海、广州空置率都有一定下调，其中上海零售市场在疫情前保持活跃，由于疫情在季度末发生，数据体现有一定滞后性。1.5线和二线城市中，全国疫情的多点爆发为市场带来极大不确定性，空置率情况也都涨多跌少。租金层面，整体租金进入下行区间，虽然年初节假日带动一批新兴租赁需求，但近期的疫情爆发和防疫措施将继续影响零售业务，零售品牌的扩张速度短期内将放缓，今年市场将面临空置率和租金方面的双重压力。

轻资产运营扩军, 统一市场提升消费质量

轻资产扩军

高端购物中心闻名的K11集团将透过轻资产管理的合作模式，把K11旗下专为新世代打造的轻资产项目K11 Select引入上海，加入轻资产模式的大军。自此，轻资产市场格局已经基本形成了中高端、中端、大众化的覆盖。同时入局者增加，意味着竞争之势更加激烈。在存量时代，地产的盈利模式发生了改变，传统的快周转模式在严密资金政策下寸步难行，手握核心资产的同时以轻资产模式拓展商业规模是大势所趋。

全国统一大市场建立

《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》（简称意见）正式发布，标志我国“大内需”时代的来临。简单来说政策目标是打破地方保护和市场分割、打通制约经济循环的关键堵点、促进商品要素资源在更大范围内畅通流动，同时建全建立高效规范、公平竞争、充分开放的全国统一大市场。意见其中一条举措为“推进商品和服务市场高水平统一”，这将显著提升行业集中度，有助于消费者服务质量的提升。同时市场的流通和地方保护主义的废除，有助于品牌走出始源地，开拓国内市场。

供应增量后半年集中入市, 优质项目和政策加码刺激消费回升

预计超过1100万平方米的优质零售供应将在后半年陆续进入市场，优质项目的入市将有效刺激消费需求。按供应来看，上海一季度部分项目延期，预计还将有超过110万平方米新增供应入市，位列第一。南京、武汉、成都、北京和重庆紧随其后。从项目上来看，地标级和大体量优质项目将成为关注点，后续不乏成都SKP、上海张园（西区）、北京丽泽天地会等优质项目入市。

疫情所造成的大幅度消费冲击在短时间内难以消散，其中服务消费下滑严重，疫情管控下，消费者以减少堂食频率导致餐饮行业承压，统计局口径下餐饮收入增速下滑25.3个百分点至负16.4%，扣除基数波动仍下滑近20个百分点。封控下，快递物流受阻，线上消费需求也同样疲软。由于此次疫情冲击，在上海持续时间更长，并对长三角形成外溢，长三角产业链和供应链收到冲击，包括汽车、电子产品等工厂的停工停产或在供应端对消费产生拖累，同时工业生产的暂停，将对居民收入造成损失，居民消费将更加谨慎，需求或进一步萎缩。

为应对疫情对经济的影响，后续政策将从畅通物流、刺激消费等两大方向入手。随着“全国统一通行证”等举措的部署，封闭的高速公路开始解封，物流阻碍已经开始有所缓解。同时政府自上而下出台各类促销费政策，国内多个城市（杭州、南京、上海等）密集发放消费券，总金额达到百亿级别，政策利好下，这些此前受影响较大的行业有望迎来边际好转，预计随着更多政策的出台，将进一步提振内需，帮助困难企业渡过难关。