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广州房地产市场2020年回顾及2021年展望

广州甲级办公楼租赁成交新经济企业占比瞩目,奢侈品消费回流带动广州奢侈品销售业绩强劲反弹

2020年 12月 24日

广州,2020年12月24日 - 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:“回顾2020年,下半年广州总体经济已从上半年的疫情影响中走出并持续稳定复苏。虽然多数企业业务发展在今年受全球新冠疫情和外部经济影响而放缓,但新经济企业的业务仍然不断扩张,在租赁市场的表现可圈可点,来自新经济企业的办公楼租赁成交占今年全市整体租赁面积约30%,大型国企与金融机构也继续成为市场的重要支撑力量。”优质零售物业市场方面,广州消费市场持续稳步复苏的态势,全市整体租赁需求稳步回升,全年净吸纳量超过46万平方米,位于一线城市之首。奢侈品消费回流带动广州奢侈品销售业绩强劲反弹,吸引不少国际奢侈品服饰及一线美妆品牌进驻广州,但服饰零售受疫情影响显著,线下扩张仍较为谨慎。投资市场方面,虽然受疫情影响全年交易量显著低于2019年,但广州大宗物业交易市场仍保持一定的活力和韧性,其中机构投资者表现活跃。

甲级办公楼

受全球新冠疫情和外部经济影响,2020年多数企业业务发展放缓,严控成本支出成为不少企业贯穿全年的主要原则,因此对办公楼租赁这类高成本决策也持较为保守的态度。然而新经济企业今年在租赁市场的表现可圈可点,金融机构与大型国有企业也在今年释放了一定程度的租赁需求。在这三类企业的支撑下,2020年广州甲级办公楼净吸纳量到达约32万平方米,相比去年增长约6%。

由于疫情防控改变了固有的生活与工作模式,围绕无接触、宅生活、线上消费等需求被大量激发。相关业务的快速扩张以及员工数量的增长支撑新经济企业活跃的扩租和搬迁需求,其中游戏、电商以及其它数字经济领域企业的租赁需求尤为突出,在年内贡献了多笔较大面积成交。因此,来自新经济企业的租赁需求全年均保持活跃,来自该行业的租赁成交占今年全市整体租赁面积约30%,占比较去年同期上升12.8个百分点。

除新经济企业外,大型金融机构也保持相对稳健的租赁需求。为应对疫情对经济的负面冲击,央行今年连续降准释放流动性并引导利率下行,这些举措同时利好资本市场。在此背景下,金融行业整体较为活跃,仲量联行观察到银行、保险以及投资公司在广州市场新设立与扩租需求较为强劲。值得一提的是,大型国企作为货币政策传导的重要节点,疫情后不断加快项目投资与开工进度,其扩张现象在四季度尤为明显,多家大型国企和金融保险类企业在四季度踊跃问询位于广州核心片区的大面积甲级办公空间,租赁需求较为积极。

截至2020年12月末,广州全市甲级办公楼市场新增供应较去年上升66%,约为56万平方米,其中近一半的新竣工项目位于琶洲片区。在办公楼需求持续恢复的背景下,下半年多数存量办公楼空置率趋于稳定或能够实现一定程度的去化,但由于位于新兴商务区的新竣工项目租赁情况不理想,去化较为缓慢,加上年底竣工的办公楼项目空置率较高,因此下半年全市整体空置率下降幅度较为有限,截至四季度末全市整体空置率仍处在10.2%的近三年高点,同比上升3.2%。分片区来看,供应压力最大的琶洲片区空置率上升颇为明显,四季度空置率较去年同期上升约4.5个百分点。

2020年广州甲级办公楼租金在上半年因疫情对经济的冲击而降幅明显,但下半年租金跌幅较上半年有所收窄,截至四季度末全市整体净有效租金下滑至162.7元/平方米/月,环比下降0.5%,同比下降3.6%,但同比跌幅仍为四个一线城市最缓。降租现象主要集中在还未达到年底出租率目标或楼宇内租户结构以中小型企业偏多的办公楼,而各个片区内高质量办公楼租金表现较为坚挺。

市场展望

仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽预计在未来12个月内,广州甲级办公楼市场将继续呈现复苏态势,租赁需求将持续得到释放。在全社会加快数字化转型的浪潮中,新经济企业凭借资源和流量优势,更擅长在不同的垂直领域寻找新的增长空间,竞争优势也更加凸显,因此预计以数字经济为核心的产业例如游戏与电商等的未来业务将迎来新的增长点,相关企业在广州市场的扩张势头料将延续,占广州租赁成交面积比重也会不断增加。同时,大型国企与金融机构也将继续作为广州办公楼租赁市场的重要支撑力量,对明年的净吸纳量有所助益。

江婧丽预计2021年将是供应大年,新增办公面积将接近为今年的两倍,全年约140万平方米甲级办公空间投入广州市场,其中近6成新增办公空间将来自于琶洲。除了一些总部自用项目,琶洲短期放量供应将令其租赁市场压力激增,供求不平衡将迫使该区域空置率上升,并加剧新项目对租户的争夺。

虽然琶洲大量新增供应使明年全市整体空置率上扬,但由于广州各片区的产业定位和租户结构存在差异,片区甲级办公楼市场的租金走势在明年也将大相径庭。琶洲的租赁需求大部分来自产业园和非甲级项目的升级,预计对珠江新城、天河北等商务区的租金影响有限。与此同时,随着珠江新城、天河北的供求关系渐趋平衡,这些片区的空置率与租金走势将保持大致稳定,短期内波动幅度有限。

零售物业

*广州零售物业市场指广州优质购物中心市场

虽然今年新冠疫情的爆发给广州消费市场带来严峻挑战,但随着疫情得到有效防控,以及一系列促进消费复苏的政策措施出台,广州居民消费信心逐渐恢复,消费市场人气明显回升。1-10月,广州社会消费品零售总额同比下降5.5%,在一线城市中降幅仅高于上海,该降幅的持续收窄显示出广州消费市场在经受疫情考验后的较强韧性。

自二季度消费迈入复苏阶段以来,头部连锁餐饮行业较早恢复,其他行业商家拓展分店信心也逐步增强,全市整体租赁需求稳步回升,全年净吸纳量超过46万平方米,位于一线城市之首。值得关注的是,由于境外疫情尚存在诸多不确定因素,奢侈品消费回流带动广州奢侈品销售业绩强劲反弹,吸引不少国际奢侈品服饰及一线美妆品牌进驻广州。与此同时,由本地孵化的国产美妆品牌也迅速成长,凭借着产品的高性价比以及精准的社交网络营销在疫情后逆势扩张。此外,在促进汽车消费政策的带动下,汽车市场销售在下半年呈现回暖趋势,资本助推下的多个新能源汽车品牌纷纷布局进入购物中心。

但另一方面,服饰零售受疫情影响显著,相关消费需求低迷。据广州统计局数据显示,1-10月服装鞋帽类商品零售额同比下降幅度超过两位数。尽管服饰行业在下半年呈现复苏态势,但不少商家更倾向于发力线上来挖掘销售新潜力以及引流量到线下,而对线下扩张态度仍较谨慎,门店选址方面尤为慎重,几乎只考虑进驻客流及销售额有保证的商场。

仲量联行观察到,各大购物中心在疫情后的回暖程度存在较大差异。定位中高端的商场迎来了更快的客流及销售额复苏,对于一些具有设计感并期望提升自身品牌形象的服饰零售商具有较强吸引力。而运营欠佳的商场至今仍面临不少压力,在不少服饰类商家退租后转而引入更多餐饮与体验类门店提高项目入驻率。

今年全市共迎来4个优质零售项目入市,新增供应共计55万平方米。虽然零售需求逐步恢复,但疫情给新项目带来的招商压力短时间内难以完全消退。其中两个新项目因体量较大或周边商业氛围不成熟,至今仍有不少空置面积待租,对全市空置率造成一定压力。再加上部分成熟项目在下半年开始大面积调改,截至四季度末,全市空置率同比上升2.1个百分点至5.6%。

租金方面,尽管疫情对零售市场的负面影响逐渐减弱,但不少零售商的租赁需求及承租能力尚未完全恢复至疫情前水平。虽然市区核心商圈的部分优质购物中心的租金已经企稳,但除此以外的大多数商场仍延续租金下跌趋势,只是跌幅有所收窄。

市场展望

随着生产生活回归正常,未来的消费将延续复苏态势。近来广州加大人才引进力度,人才持续稳定流入。截至2020年11月底,广州城镇新增就业25.75万,提前完成市年度任务(20万人)的128.75%,就业形势总体改善带动收入增加并促进消费增长。在以国内大循环为主体的“双循环”经济模式下,国家坚持实施扩大内需战略,将进一步巩固消费市场稳步复苏、持续回升的良好势头。

受益于消费复苏,仲量联行广州零售地产部高级经理宋超预计短期内零售租赁需求也将迎来持续恢复。在整个餐饮业面临同质化问题的情况下,着力实行差异化运营、塑造独特品牌文化的餐饮商家有望从中突围,此类商家租赁需求预计将会比较活跃。同时,随着“千禧一代”逐渐转变成为零售消费市场的主力军,更多零售商将努力探索并力求满足其不断变化的消费需求,例如以盲盒为主流的潮玩经济将有望为消费市场打开更多想象空间。

但与此同时,消费仍须回归商业逻辑,即“产品”仍是关键所在。化妆品、饮品等热销业态也将进入市场调整洗牌时期。虽然不少品牌的营销能力助力其在极短的时间内实现业务高速扩张,但事实上产品本身的研发、创新才是品牌长久稳定发展的关键。

对于购物中心而言,业主瞄准的也不只是眼前短期的复苏,他们还关注品牌组合、空间场景的未来商业价值以及长远的消费者粘性。在后疫情时代,宋超预计更多商场将抓住机会优化定位、调整品牌组合、构建多维度商业触点。

供应方面,预计2021年广州全市新增供应面积约为60万平方米,其中大半位于市郊。由于需求尚需时日才能完全恢复,不少新项目和尚未成熟项目的去化存在一定压力,尤其是远郊的几个项目,预计市郊不少业主仍将采取降低租金策略以实现快速去化。但市区核心商圈的优质项目将维持其对零售商的较强吸引力,市区租金预计大体保持平稳。

房地产投资市场

仲量联行广州投资部董事张倩表示:“今年的疫情在一定程度上阻碍了上半年投资买家的实地考察,同时为资产经营前景带来了一些不可避免的不稳定因素,导致全年交易量显著低于2019年,但广州大宗物业交易市场仍保持一定的活力和韧性,除了传统办公楼和零售物业,物流、数据中心、产业园区等物业也备受关注。”

从投资物业类型来看,传统领域仍以办公楼物业类别为主,占比超过40%;其次是工业类别,占比接近40%。另外值得关注的变化是自用型买家,成交占比接近30%,如广州近年发展特别快的TMT和游戏行业。

从投资区域分析,传统物业类别的成交主要集中在珠江新城CBD、琶洲以及黄埔区,工业类别的成交主要在花都空港经济区。办公楼大宗成交主要是:康美琶洲地块、鹰仕达广场、保利鱼珠港、琶洲TCL大厦等,主要集中在琶洲和黄埔区;工业大宗成交主要是:富力空港物流园。

从投资者行业分类可以看出,机构投资者表现活跃,占据总成交额约三分之一,其次是政府/国企和开发商,分别占比20%和19%。

市场展望

受今年疫情影响,业主愿意接受更多的价格谈判空间,为买家带来更高的回报预期。随着经济复苏速度加快,各行业的租赁需求不断释放,投资者对未来资产经营表现的良性预期逐步增加,张倩预计2021年的总体成交量会有相应的回升。

张倩也指出,由于自用型买家比较关注核心优质物业和未来趋势,因此广州东部的新兴发展区域将更受他们青睐,这些区域的物业价格没有成熟区域高,且未来发展提升空间更大,她预计未来将会有更多的投资成交发生在琶洲、金融城、黄埔。

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。


关于仲量联行

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